Da das Eigenkapital in der Regel nicht ausreicht, um eine Immobilie zu kaufen, nehmen Einzelpersonen und Familien zusätzlich eine Hypothek auf. Im Endeffekt handelt es sich dabei um Fremdkapital, was in Form eines Bankdarlehens von einem Finanzinstitut vergeben wird. Das erworbene Eigenheim dient dabei als Sicherheit für das Darlehen, falls die Kreditschulden nicht beglichen werden können. Für Sie bietet eine Hypothek den Vorteil, dass Sie nicht sofort Ihr gesamtes Kapital für den Kauf aufbringen müssen und gleichzeitig Ihre finanziellen Mittel schonen können.

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Wie viel Eigenkapital muss eingesetzt werden?

In der Schweiz gibt es keine gesetzlich festgelegte Mindestanforderung an das Eigenkapital für Hypotheken. Die Höhe variiert je nach Art der Immobilie, dem Kreditgeber und anderen Faktoren. In der Regel sollten Sie jedoch mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einsetzen, um von Kreditgebern günstigere Konditionen zu erhalten und ihr Risiko zu verringern.

Beispiel: Beträgt der Kaufpreis Ihres Eigenheims also CHF 500.000, beläuft sich ihr Eigenanteil auf CHF 100.000. Da dies immer noch eine beträchtliche Summe ist, sollten Sie frühzeitig ausreichend Privatvermögen ansparen.

Unterschieden wird zwischen sogenanntem „weichen“ und „harten“ Eigenkapital. Das „harte“ Eigenkapital umfasst Mittel aus Ihrer privaten Vorsorge. Dazu gehören

• Eigene Ersparnisse auf Ihren Lohn- und Sparkonten
• Unbelehntes Bauland
• Eine zurückgekaufte Versicherungspolice
• Wertgegenstände (Schmuck, Gemälde, Oldtimer…)
• sowie Schenkungen und Erbvorbezüge aus dem Familienumfeld

Zum „weichen“ Eigenkapital zählen dagegen Ihre Vorbezüge aus der beruflichen Vorsorge wie der Pensionskasse.

Wichtig: Sie müssen mindestens 10 Prozent des Kaufpreises Ihrer Immobilie aus Ihrem „harten“ Eigenkapital, also Ihren privaten Vorsorgemitteln beziehen. Die restlichen Eigenmittel können Sie dagegen aus Ihrer beruflichen Vorsorge zahlen.

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Worin unterscheiden sich die erste und zweite Hypothek?

Wenn Sie für die verbliebenen 80 Prozent des Kaufpreises nun eine Hypothek aufnehmen müssen, wird zwischen einer ersten und einer zweiten Hypothek unterschieden. In der Regel werden mit der ersten Hypothek bis zu zwei Drittel (circa 65 bis 67 Prozent) des Immobilienwertes abgedeckt. Die zweite Hypothek deckt die restlichen 13 bis 15 Prozent ab.

Beispiel: Der Kaufpreis Ihres Eigenheims beträgt wieder CHF 500.000. Als Eigenkapital zahlen Sie rund CHF 125.000 (25 Prozent). Die Belehnung, also das Verhältnis zwischen Fremdkapital und Immobilienwert, beläuft sich in diesem Fall auf 75 Prozent. Somit beträgt die erste aufgenommene Hypothek CHF 325.000 (65 Prozent), die zweite dagegen CHF 50.000 (10 Prozent).

Der wesentliche Unterschied zwischen den beiden Hypotheken liegt in der Amortisationspflicht, also in der Rückzahlung der Kreditschulden. Ihr eigener Vorteil bei der ersten Hypothek: Sie hat keine Laufzeitgrenze und muss nicht von Ihnen zurückgezahlt werden. Die zweite Hypothek müssen Sie dafür innerhalb der nächsten 15 Jahre, spätestens aber bis zu ihrem Renteneintritt abbezahlt haben.

Gut zu wissen: Sie müssen nicht zwangsläufig eine zweite Hypothek abschliessen. Können Sie bereits ausreichend Eigenkapital aufbringen, reicht Ihnen auch nur die erste Hypothek zur Finanzierung Ihres Eigenheims.

Welche Hypotheken-Formen können Sie wählen?

Grundsätzlich haben Sie die Wahl zwischen drei Arten von Hypotheken.

• Geldmarkt-Hypotheken
• Festhypotheken
• Variable Hypotheken

Jedes Modell hat seine eigenen Vor- und Nachteile, die Sie vor Ihrer Wahl abwägen sollten.

Bei Geldmarkt-Hypotheken und variablen Hypotheken ist der Zinssatz variabel und orientiert sich an kurzfristigen Geldmarkt-Referenzzinssätzen, während Festhypotheken an einen festen Zinssatz gebunden sind. Variable und Geldmarkt-Hypotheken bieten in der Regel anfänglich niedrigere Zinssätze als Festhypotheken, können je nach Entwicklung der Geldmarktzinssätze im Laufe der Zeit aber schwanken. Dies macht diese Modelle für die Kostenplanung der Eigenheimfinanzierung schwieriger.

Variablen Hypotheken sind im Gegensatz zu Festhypotheken und Geldmarkt-Hypotheken nicht auf eine feste Laufzeit beschränkt. Wenn Sie flexibel bleiben wollen und Ihre Immobilie eventuell wieder verkaufen möchten, wäre eine variable Hypothek eine sinnvolle Option.

Welche Kosten entstehen Ihnen beim Kauf und der Finanzierung einer Immobilie?

Beim Kauf einer Immobilie müssen Sie mit den folgenden einmaligen Kosten rechnen.

• Die Notariatsgebühren werden für die Erstellung und Registrierung des Kaufvertrags sowie für die Eintragung ins Grundbuch erhoben.
• Für einen Immobilienmakler fallen Maklergebühren an. Diese sind in der Regel vom Käufer zu tragen und machen rund ein bis zwei Prozent des Kaufpreises aus.
• Die sogenannte Handänderungssteuer wird fällig, sobald der Kauf einer Immobilie und ein Wechsel der Verfügungsmacht über ein Grundstück stattfindet. Sie variiert je nach Kanton und beträgt in der Regel ebenfalls ein bis zwei Prozent des Kaufpreises.
• Ein Schuldenbrief wird von der Bank oder einem anderen Kreditgeber ausgegeben, mit welchem er die Rückzahlung des Darlehens im Falle eines Zahlungsausfalls sicherstellt. Sie verpflichtet den Käufer zur Zahlung der im Schuldenbrief festgelegten Summe.
• Der Grundbucheintrag

Nach diesen einmalig anfallenden Kosten kommen die jährlich anfallenden Finanzierungskosten dazu.

• Die Hypothekenzinsen sind eine wichtige jährliche Ausgabe. Sie können je nach Art der Hypothek und den aktuellen Zinssätzen variieren.
• Eine Hypothekenversicherung schützt vor finanziellen Risiken im Zusammenhang mit Ihrer Hypothek.
• Die Nebenkosten, welche circa einen Prozent des Kaufpreises pro Jahr ausmachen.
• Rücklagen für Reparaturen und Renovierungen.
• Die Rückzahlung der zweiten Hypothek.

Die Tragbarkeitsberechnung

Bei der Vergabe von Hypothekendarlehen orientieren sich Banken und Versicherungen an der sogenannten Tragbarkeit, die das Verhältnis zwischen Ihrem Einkommen und den Kosten Ihrer Immobilie beschreibt. In der Schweiz gilt die Faustregel, dass Sie zur Finanzierung Ihres Eigenheims nicht mehr als ein Drittel (33 Prozent) Ihres Einkommens ausgeben sollten. Andernfalls wäre die Hypothek für Sie nicht „tragbar“.

Als Vorsichtsmassnahme rechnen die Finanzinstitute bei der Tragbarkeitsberechnung immer mit einem festen Hypothekarzins von fünf Prozent. Kreditnehmer sollen dadurch auch steigende Zinsen mitfinanzieren können.

Unser Tipp: Da die Zinssätze für Festhypotheken und variable Hypotheken täglich schwanken können, sollten Sie regelmässig Vergleiche durchführen. Einen Überblick über täglich aktualisierte Entwicklungen der Hypothekarzinsen bekommen Sie hier und hier.